Распространение коронавируса и непростые времена в экономике многих заставили пересмотреть жизненные планы. Однако 17% россиян, которые интересуются недвижимостью, все-таки хотят приобрести жилье в ближайшее время, несмотря на неоднозначную ситуацию, показали результаты опроса проекта «Недвижимость Mail.ru».

Портал «Будущее России. Национальные проекты» вместе с риелторами, девелоперами и аналитиками разбирался, какая стратегия сделок с жильем в России сейчас самая правильная.

Новостройки ушли в онлайн

Сложное положение дел в экономике зачастую провоцирует нервозность у продавцов и покупателей на рынке жилья.

«В марте на рынке столичной недвижимости наблюдались настоящие „американские горки“. Девальвация рубля на 20%, вызвавшая ажиотажный спрос на квадратные метры, сменилась резким падением активности покупателей после объявленного в Москве режима полной самоизоляции», — отмечают в ЦИАН.

В апреле стагнация усилилась — по итогам второго месяца весны глава и основной владелец крупнейшего российского застройщика ПИК Сергей Гордеев ожидает падения продаж на 70% по сравнению с мартовским показателем.

Ситуация на первичном рынке недвижимости действительно непростая. В Москве с 13 апреля по 11 мая из-за распространения коронавируса было приостановлено строительство жилья, аналогичные меры коснулись и Подмосковья. Ряд экспертов высказывали предположения: подобные меры могут быть введены и в других регионах. Тем не менее даже в этих условиях возможность покупать объекты в новостройках у россиян осталась.

Так, еще во второй половине марта в Москве произошла резонансная сделка: гражданин на самоизоляции приобрел пятикомнатную квартиру в доме бизнес-класса более чем за 42 млн рублей. Мужчина опасался заражения коронавирусом, поэтому сделка была проведена удаленно — онлайн.

«Покупатель довольно быстро вышел на рынок, выбрал почти построенный проект, получил онлайн-консультацию и забронировал квартиру до повышения цен в условиях девальвации рубля. Дальнейшие действия были делом техники», — вспоминает собеседница портала — коммерческий директор проекта Shome Мария Александрова.

К апрелю девелоперские компании и риелторские агентства уже адаптировались к ситуации и перевели продажи в дистанционный формат. На первичном рынке можно как минимум консультироваться, бронировать квартиры онлайн, оплачивать бронь и заключать договоры долевого участия, перечислила в беседе с порталом председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

В ситуации экономической неопределенности лучше присмотреться к тем проектам новостроек, которые реализуются по счетам эскроу, так как это защита от риска недостроя, рассказали эксперты. В беседе с порталом они отметили, что пока на рынке недвижимости «тектонических сдвигов» не происходит, так что заработать можно все теми же способами: купить квартиру на ранней стадии строительства или приобрести объект для сдачи в аренду.

Впрочем, насколько это будут успешные вложения, эксперты предсказывать не берутся. Пока цены растут: по итогам первого квартала средняя стоимость квадратного метра в российских новостройках выросла до 8% (усредненный показатель по РФ — 60 тыс. рублей), свидетельствуют данные федерального портала «Мир квартир». Однако аналитики не исключают, что уже к лету рынок новостроек ждет снижение цен в связи с потерей платежеспособности населения и неопределенностью в экономике.

Спасительные 6,5% — ипотека поддержит спрос

Ипотечные заемщики — основные покупатели новостроек в России. Еще в марте граждане активно покупали недвижимость, и спрос на ипотеку в России был на 23% выше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщил 17 апреля вице-премьер Марат Хуснуллин в эфире программы «Время покажет» на Первом канале. Однако в апреле началось падение в связи с введением ограничений и режимом самоизоляции, отмечал он.

Кроме того, несмотря на решение Центробанка сохранить ключевую ставку на уровне 6% годовых, в течение марта банки постепенно повышали базовые ипотечные ставки. Стоимость кредита возросла примерно на 0,5–1 процентный пункт, то есть если к началу марта можно было рассчитывать на ипотеку под 7,5–8,5% годовых, то к началу апреля ставки повысились до 8–9,5%.

Это невысокая ставка, если сравнивать с предыдущими годами, но все же тенденция к повышению сказывается не только на ежемесячном платеже, но и на планах и настрое потенциального заемщика.

Чтобы ипотечные заемщики не отложили покупку жилья, а застройщики не простаивали, в России будет запущена льготная ипотечная программа по субсидированию ипотечной ставки. Ее анонсировал президент РФ Владимир Путин на совещании с застройщиками.

Программа позволит взять ипотеку по ставке 6,5% годовых на сумму до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге на покупку жилья комфорт-класса в новостройках. Такой кредит будет предоставляться гражданину только один раз, воспользоваться программой можно с 1 мая до 1 ноября 2020 года.

При этом российские банки уже начали принимать заявки на ипотеку под 6,5%. Так, подать заявку на ипотеку в Банк ДОМ.РФ можно в режиме онлайн, при этом около 80% решений принимается почти мгновенно, рассказали в кредитной организации.

Заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Данила Литвинов отметил, что до публикации постановления правительства об утверждении условий программы в банке можно получить предварительное одобрение льготной ипотеки. А получить кредит можно будет уже после публикации постановления.

Также о приеме заявок на льготную ипотеку сообщили в ВТБ, Альфа-банке и Промсвязьбанке. В частности, в Альфа-банке отметили, что в условиях эпидемии коронавируса упрощена процедура подачи заявок, теперь весь пакет документов можно подать онлайн без посещения офиса. Некоторые девелоперы, не дожидаясь публикации условий программы, стали запускать свои программы по ипотеке под 6,5% на строящееся жилье в партнерстве с банками.

Купить, не глядя

Если ориентироваться на текущую ситуацию, то покупать новостройку — стратегия вполне верная, считает генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов.

«Во-первых, для приобретения новостройки не нужно приезжать на объект. Так что в этом плане особых изменений не произошло. Во-вторых, в последние месяцы недвижимость стала хорошей альтернативой банковским вкладам на фоне изменения ставок по депозитам и роста курса валют. В-третьих, в период вынужденного отдыха появилось гораздо больше времени, так что можно спокойно и обстоятельно заняться выбором подходящего объекта», — рассуждает эксперт.

Если дом еще не построен, всю необходимую информацию о нем (описание жилого комплекса, планировки, проектную декларацию и прочее) можно получить на сайте, там же рассчитать платеж по ипотеке с помощью калькулятора и забронировать жилье. Есть два варианта заключения дистанционной сделки в новостройке, рассказал порталу руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

«Первый — подписание договора долевого участия, отправленного курьером. Таким же образом подписывается и кредитный договор при необходимости. После того как договор долевого участия подписан всеми сторонами, застройщик направляет пакет документов на регистрацию. На выходе вы получаете договор с „живой“ печатью. Второй вариант — электронная регистрация сделки. Все необходимые для подписания документы выгружаются в личный кабинет, куда имеют доступ девелопер, покупатель и Росреестр. После сделки дольщик получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с электронной отметкой о прохождении регистрации договора. Перечислить всю сумму и/или первый взнос можно с помощью банковской карты», — уточнил собеседник портала.

Впрочем, банки уже начали подстраивать свою работу под «удаленку». Так, Сбербанк запустил услугу открытия эскроу-счета из дома и ввел практику дистанционного открытия аккредитивов застройщиками и агентствами недвижимости при сделках купли-продажи. Таким образом, граждане, которые хотят купить квартиру у застройщика в ипотеку, могут это сделать — и банк, и застройщик будут в этом помогать.

Старый фонд не готов к «удаленке»

А вот на рынке вторичного жилья сейчас сложилась весьма неоднозначная ситуация по причине трудностей в регистрации недвижимости, рассказали порталу риелторы. Так, в непростом положении оказались граждане, начавшие оформлять сделки купли-продажи до 30 марта и не сумевшие завершить этот процесс к настоящему моменту. Из-за приостановок в работе Росреестра и многофункциональных центров (МФЦ) покупатели не могут получить свои документы на квартиры, а продавцы — раскрыть ячейки в банках, жалуются практикующие риелторы.

«Росреестр не делает сейчас выдачу бумажных зарегистрированных документов, а без них наши клиенты не могут раскрыть ячейки, аккредитивы, получить деньги за проданную квартиру, подписать нам акт выполненных работ», — рассказала член совета Московской ассоциации риелторов, генеральный директор компании «МИЦ-недвижимость» Наталья Соломонова.

Специалист считает, что банки могли бы раскрывать ячейки и после электронного подтверждения регистрации сделок с недвижимостью, чтобы продавцы квартир смогли забрать свои деньги.

Решения проблем пока нет, поэтому эксперты советуют повременить с заключением сделок на вторичном рынке в нерабочий период.

«Можно заключить какие-то соглашения о намерениях, внести авансы, если есть острая необходимость, но выйти быстро на сделку сейчас не получится по причине ограниченной работы Росреестра, МФЦ, нотариусов. Да и необходимость сидеть дома не позволит покупателям и продавцам именно на вторичном рынке составить и подписать необходимые бумаги», — сообщила Доброхотова.

Так, для заключения договора купли-продажи требуются выписки из домовой книги, согласие родственников или органов опеки, а если сделка ипотечная или предполагает использование льгот и субсидий, то и связанных с ними документов, которые проблематично достать в условиях самоизоляции.

«Достаточно затруднительно проверить юридическую чистоту квартиры не выходя из дома. Выписку из ЕГРН в электронном виде можно заказать лишь в том случае, если стабильно функционирует Росреестр. Кроме того, могут потребоваться справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ и выписки из домовой книги, заказ которых требует личного присутствия», — прокомментировали в риелторской компании «Миэль».

Купить квартиру удаленно на вторичном рынке сложно и потому, что только по фото едва ли удастся объективно оценить жилье. Неудачный вид из окна, поведение соседей могут стать неприятными сюрпризами постфактум. К тому же, по словам Попова, собственники не всегда готовы показывать объекты незнакомым людям с учетом сегодняшней эпидемиологической обстановки. Да и трактовка правил выезда в другой район не дает однозначного ответа, может ли покупатель передвигаться по городу именно с целью поиска квартиры для приобретения.

Выжидательная стратегия особенно актуальна для покупателей жилья в старом фонде, поскольку стоимость квадратного метра на вторичном рынке в первом квартале 2020 года по всей России только росла (до 5,2%, среднее значение по РФ — 61,2 тыс. рублей, согласно данным портала «Мир квартир»), хотя, как и на первичном рынке, в связи с кризисными явлениями ожидается снижение.

«В период неопределенности, а она сейчас максимальная и будет уменьшаться только по завершении распространения COVID-19, не рекомендуется принимать решения, связанные с большими суммами, только если еще до всех событий планировали продажу или покупку», — подытоживает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Популярные дачи

Говоря о видах заработка на недвижимости, нехарактерных для обычного времени, опрошенные порталом риелторы самым эффективным инструментом назвали сдачу загородных домов для самоизоляции.

Согласно исследованию риелторской компании «Инком-Недвижимость», из-за распространения коронавируса только за первые три недели марта спрос на аренду дач в Подмосковье вырос на 14%. Самый большой спрос пришелся на коттеджи в пределах Московского большого кольца в живописных районах, но по соседству с продуктовыми магазинами и аптеками.

Замдиректора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова связывает всплеск несезонной активности арендаторов с самоизоляцией и отменой дальних путешествий.

«Отправиться на дачу — возможность переждать эпидемию в безопасности, отдохнуть на свежем воздухе или дистанционно выполнять служебные обязанности», — рассказала эксперт.

По данным портала «Мир квартир», к настоящему моменту за год дачи по России в целом подорожали на 6,2 процентного пункта. Больше всего поднялись цены на дачи в столичных и курортных регионах, а также в рекреационных местах, например в Карелии и на Волге. В Московской области дачи в марте в среднем сдавались по 57 тыс. рублей в месяц, в регионах — по 33 тыс. рублей.

При этом уже летом ожидается двукратное увеличение числа арендных сделок в Подмосковье в сравнении с летом 2019 года, как следствие, повысятся цены, отметили, в свою очередь, в компании «ИНКОМ-Недвижимость». Эксперты предполагают: к этому времени средние арендные ставки на коттеджи поднимутся на 20%, на дачи — на 10%.

Так или иначе, несмотря на спад деловой активности, у россиян остаются возможности решить свой квартирный вопрос. Однако если планируется делать это с привлечением ипотеки, то потенциальным заемщикам следует взвешенно оценить свои возможности в период распространения коронавируса, считает управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая.

«В такой ситуации россиянам можно рассчитывать только на собственные силы: если у них есть уверенность, что они смогут справиться с платежами (к примеру, имея большой первоначальный взнос и, как следствие, незначительную сумму ежемесячных отчислений), то ипотечный кредит можно брать. Тем более что в условиях распространения коронавируса бежать никуда не следует и не нужно — заявку на ипотеку можно подать онлайн», — заключила эксперт.

Читайте также:

Как принять квартиру в новостройке

Квартиры будущего: как изменится жилье после самоизоляции

Стройки не замораживать, ипотеку — подогреть: какие меры предложил Путин для стройотрасли

Как реформа долевого строительства изменила цены на новостройки