Искусственный интеллект вместо риэлтора: как THE METERS изменит рынок недвижимости. Большой манифест маленького стартапа
источник: 1k.com.ua
Сейчас рынок недвижимости напоминает восточный базар: ряды палаток-сервисов, которые призывают воспользоваться именно их услугами, между толпами продавцов носятся риэлторы. Вроде бы, на первый взгляд, простой процесс поиска недвижимости часто превращается в то еще приключение… Если вы пытались снять или купить квартиру в 2020 году, то знаете, о чём идёт речь. Мы и сами были в таком положении, потому и родилась идея создать агрегатор на основе искусственного интеллекта, который сделает поиск недвижимости быстрее и качественнее. Каким образом? Расскажу в этой статье.
Все началось весной 2020 года. На тот момент я тестировал разные гипотезы и занимался несколькими небольшими проектами. При этом меня особенно интересовали онлайн-сегмент и практическое применение искусственного интеллекта в жизни людей.
В апреле я познакомился с Сашей. Как-то вечером мы делились друг с другом своими перспективными идеями и поняли, что оба присматриваемся к теме IT в недвижимости. Тогда Саша рассказал мне про концепт, который давно был у него на карандаше. “Было бы круто сделать сервис по умному поиску недвижимости на рынке”, — сказал он.
Идея простая. Разберем ее на примере квартир.
По сути, каждый человек в процессе поиска квартиры (неважно, для аренды или покупки) хочет одного: как можно быстрее найти идеальный вариант, который соответствует всем вводным данным. Что для этого нужно?
а) Собрать все существующие предложения на рынке;
б) Исключить все то, что не соответствует нашим параметрам (в том числе фейки, дубли, объекты со странными параметрами и тд);
в) Подсветить те характеристики, которые являются приоритетными для конкретного человека.
С решением именно таких задач отлично справляется ИИ. Остается только собрать все предложения, учесть те задачи, которые стоят при поиске недвижимости, и разобраться, что есть хорошо, а что есть плохо.
Одним из ключевых сценариев для сервиса мы выбрали поиск квартир для покупки и дальнейшей сдачи в аренду (под инвестиции). Чего хочет инвестор, покупающий квартиру под сдачу? Конечно, найти такой объект, который будет приносить максимальную доходность, то есть сдаваться дороже при минимальной стоимости покупки.
В идеале, стоит также учесть стоимость содержания, размер налога, время простоя, а также потенциал роста самой квартиры. Но на старте было решено упростить модель: берем цену квартиры, прогнозируем стоимость аренды и, исходя из этих цифр, считаем доходность.
И понеслось
В июне мы начали собирать команду и готовить прототип. В августе получился MVP. Страшненький и плохо работающий..
… но самое главное, выполняющий свою главную функцию: реальный поиск интересных квартир для инвестирования.
Далее мы привлекли инвестиции для создания полноценного продукта и в октябре начали плотную работу. Старое название изменили на THE METERS, так как чисто случайно выяснили, что в Великобритании уже есть аналогичный стартап с таким же именем.
Сейчас пишу это, и аж глаз дергается. Упоминание всех процессов заняло каких-то 10 строчек, но сколько же приключений было за это время: денег не хватало, сроки горели, волосы выпадали… Правда, это уже совсем другая история.
Что касается машинного обучения, я думал, что это работает по принципу “собрал данные — закинул в котел — поставил задачу машине — получил результаты”. Но ребята из AI People показали, что на практике это несколько сложнее, чем я думал. Очень помогли нам внедрить машинное обучение в наш проект, за что им огромное спасибо.
В январе, наконец, мы выпустили MVP в закрытое тестирование. Сейчас вы можете опробовать в действии первую публичную версию THE METERS, которая полностью бесплатна. Мы только начали, а потому вполне вероятно, что вам будет доступен не весь функционал, а что-то и вовсе может не работать или работать криво.
Что дальше? Мы же все-таки стартап, и у нас не 100500 сотрудников, как у Яндекса или Авито. Все поправим/отладим/настроим. А еще, однозначно, займемся аналитикой. По сути, у нас есть самые полные и чистые данные о рынке недвижимости.
Однако перед тем, как познакомиться с продуктом поближе, давайте посмотрим на то, как выглядит рынок сервисов недвижимости сегодня.
Кручу, верчу, весь рынок увидеть хочу
Рынок недвижимости в России огромен и есть несколько характерных черт:
- Высокочастотность. Данные на рынке меняются постоянно. Часть объектов выбывает, часть добавляется, меняются характеристики, описание, цены;
- Много данных. Только у одной квартиры имеется порядка 50 параметров;
- Большие чеки. А значит, высокие ожидания людей;
- Много мошенников;
- Трепетный момент выбора. Ведь квартира или офис — это те места, где проходит большая часть нашей жизни;
- Сильная фрагментация. У нас есть 4 площадки-лидера: Авито (он же Домофонд), Циан, Домклик и Яндекс.Недвижимость. А помимо них — еще с три десятка более мелких сервисов. Вообще, здорово, когда есть выбор, но это не тот случай.
В Америке раньше было примерно так же — несколько гигантов и множество более мелких игроков. Закончилось все тем, что к 2014 году лидер рынка Zillow купил всех конкурентов, включая HotPads, RentJuice, StreetEasy и Trulia, тем самым предоставив пользователям максимально полный список вариантов. Ведь когда человек выбирает себе что-то дорогое, для него крайне важно видеть все доступные предложения, а не какую-то часть.
В России же многие думают: “А что, скачаю себе Циан или Авито, все равно везде одни и те же квартиры. Ну, будет парочка вариантов, которые пропущу, ничего страшного”. На самом деле, если мы возьмем рынок аренды, то процент объектов, показанных на всех четырех крупнейших площадках, не превышает 25%! И это одна Москва. Поэтому, если Вы ищите квартиры только на одной площадке, вы теряете достаточно больше количество потенциальных предложений.
Так дальше не пойдет
Все это просто неправильно, поэтому мы и задумали THE METERS — сервис, который должен на порядок улучшить опыт подбора жилья. Ниже хочу обратить внимание на проблемах, которые мы хотим решить с помощью нашего сервиса.
Проблема: трудоемкий поиск
Параллельный поиск на двух, трех, четырех площадках иногда вгоняет в ступор. Вот один из свежих примеров. Моя знакомая Света искала себе новую квартиру. Ей нужен был район около метро Фили, максимум 2-3 станции поблизости. Двушка, до 60 квадратов. В какой-то момент Света поняла, что нужно мониторить сразу все площадки(потому что случайно встретила пару хороших квартир на другой площадке). И тут началась зарядка для ума.
Согласно данным от трех разных сервисов, только у метро Фили располагалось 59, 54 и 88 объектов, которые, в теории, могли подойти Свете. Уже по точкам видно, что подборки объектов отличаются, и теперь ей нужно сопоставить между собой три поисковых массива, чтобы понять, что из этого дубликат, а что нет. А дальше Свете придется отслеживать все апдейты, опять же, сравнивая их друг с другом. И это только для одной станции метро. То есть все это нужно повторить минимум трижды.
Решение: все сервисы в одном окне
THE METERS работает по принципу обычной поисковой машины. Мы индексируем информацию, которая находится в открытом доступе, отображаем ее в одном месте и указываем ссылку на первоисточник. Таким образом, вы находите интересный вариант и переходите на сайт уже для того, чтобы получить контакты непосредственного продавца.
Проблема: неточность фильтров и искажение поисковой выдачи
Для того, чтобы анализировать только подходящие объявления, нужны фильтры. У любого фильтра есть два важных параметра: охват и точность.
Охват или полнота — это процент корректно отображаемых объектов от общего количества всех объектов с таким свойством (т.е. если я выбрал квартиры без ремонта, хотелось бы увидеть все имеющиеся варианты).
Точность — это процент ошибки. То есть количество ложных объектов, которые выводятся при использовании фильтра.
На сегодняшний день почти все фильтры строятся на основе пользовательских данных. Добавляя объявление о сдаче/продаже квартиры, человек может как указать определенные характеристики, так и не указать или указать их неверно.
Например, попробуем отфильтровать квартиры по параметру “Евроремонт”.
Вы серьезно? Зачем вы мне это показываете? Получается, если кто-то не очень смышленый или добросовестный, я теперь должен просматривать подобные объекты?
То же самое работает и в обратную сторону. По неведомой причине кто-то ставит очень приличной квартире отметку “Косметический ремонт”.
С точностью разобрались, а что же с охватом? Все современные фильтры работают с данными, предоставленными пользователем. Но зачастую люди указывают не все характеристики, а только те, которые сервисы сделали обязательными к заполнению: например, цена, площадь, этаж… Более того, часть важной информации о квартире содержится в описании, а кое-что можно понять и по фотографиям.
Представим, что параметр «Без комиссии» не входит в число обязательных и автор объявления по какой-то причине его не указал. При этом он упомянул данную особенность в описании. В таком случае сервис не покажет вам эту квартиру, если вы будете использовать обычный фильтр.
К тому же, понятно, что в описании люди могут десятками вариаций обозначить ту или иную характеристику: без ремонта, апартаменты, наличие ванной… И что теперь, сидеть и подбирать ключи? (Спойлер: нет, можно использовать для этого алгоритмы).
Кстати, очень интересно, почему большинство площадок убирает параметр “Без комиссии” в самый низ, в раздел “прочее” или “другие”. Для меня и большинства моих знакомых отсутствие комиссии (которая, к слову, обычно составляет 80-100% от месячной цены) является важным фактором при принятии решения.
На ЦИАН в самом верху есть параметры “От собственника” и с “Низкой комиссией”. Сначала я думал, что от собственника = без комиссии и активно использовал фильтр. Но позже стало понятно, что таким образом я потерял огромное количество вариантов, которые просто не попали в итоговую выдачу. Оказалось, что фильтр, который так и называется “Без комиссии”, все-таки есть, но находится он внизу списка.
Еще один деликатный момент — это срок размещения.
Я, как пользователь, хочу сразу скрыть все квартиры, которые висят в три раза дольше среднего срока размещения (в Москве это 140 дней для квартиры на продажу и 30 дней для квартиры в аренду). Если квартиры уже полгода не могут сдать в аренду, значит, с ними что-то не так и лучше сразу скрыть их с помощью фильтра.
Однако многие площадки используют понятие “дата обновления”, мол, смотрите, это свежий вариант. Как правило, за этим термином стоит платная услуга продления, которая и поднимает квартиру в топ выдачи. Но это не имеет никакого отношения к самому сроку публикации. Если квартира уже год не продается, какая мне разница, что ее вчера обновили? (если это не новостройка).
Кстати, то же самое касается и платного продвижения: зачастую, сервисы сначала показывают не самые подходящие объекты, а те, за рекламу которых заплатили деньги.
Кроме того, в нашей картине мира хороший поиск позволяет не только оставить нужное, но и скрыть лишний мусор. А такого в недвижке хоть отбавляй: квартира в залоге, продается доля, после пожара, без права собственности, сдаю на пару месяцев, разыгрывается на аукционе, продается с торгов, дом под расселение, нет центрального отопления и многое другое.
Конечно, вы все это изучите и дойдете до описания. Если пропустите описание, позвоните по объявлению. Если не расскажут по телефону, то придете и увидите. Но так же неправильно. Почему у меня нет возможности убрать из выдачи всю неинтересную мне лабуду? Если кто-то зарабатывает на залоговой недвижимости, окей. Но это же менее 1% от всех пользователей.
И, наконец, последний неприятный момент — это дубли. Не только на разных сервисах, но и в рамках одной площадки. Иногда у этих дублей разные фотографии, и тогда ты вынужден проходить квест. Знаете, как бывает — две картинки, между которыми нужно найти 5 отличий.
Решение: умные фильтры
В отличие от обычных сервисов, наши умные фильтры анализируют не только параметры пользователя. Для того, чтобы максимально повысить охват поиска и его точность, мы также учитываем текст, фотографии и сторонние справочники.
Таким образом, если вы захотите посмотреть объекты без ремонта, наши алгоритмы проанализируют не только указанные характеристики, но и описание, а также фото квартир, на которых отсутствие ремонта очевидно. Так вы увидите абсолютно все доступные варианты, даже если соответствующий параметр в объявлении нигде не указан. По такому же принципу вы сможете скрыть объявления без фото, с юридическими ограничениями или о продаже доли, а еще убрать дубликаты, похожие объекты и квартиры с большим сроком экспозиции.
Еще одна проблема: фейковые цены
Ну не бывает нормальных квартир с ценником на 30% (а то и сразу в два раза) меньше среднего на рынке. Если столкнулись с подобной ситуацией, то скорее всего такая цена — это фейк. Или ошибка. Или за ней кроется какой-то “сюрприз”.
Когда человек видит перед собой итоговую цену на жилье, в его голове начинает сопоставляться множество параметров: этаж, площадь, адрес, расстояние до метро, вид из окон… Это достаточно тяжело, к тому же, чтобы сразу оценить справедливость цены, надо хорошо разбираться в рынке.
ЦИАН, например, помогает и выводит свою оценку в карточке объекта. Но и тут получается, что я должен все прочитать, проскролить вниз и только потом узнать, что квартира вообще не подходит для моих целей. А как быть с другими сервисами? Вечно открывать вкладку с аналогами? Смотреть отдельно историю продаж в этом доме? А если там и продаж-то особо не было...
Решение: оценка справедливости цены
Для удобства поиска мы добавили оценку справедливости цены. У каждой квартиры есть значок, который показывает, насколько цена соответствует оценке наших алгоритмов. Также можно скрыть объекты, у которых фактическая цена сильно отличается от нашей.
Покупка квартиры как инвестиции
Мы в THE METERS видим большой потенциал в коммерческой недвижимости — с помощью машинного обучения можно искать и землю под строительство, и помещения под конкретный тип бизнеса, и объекты под инвестиции.
В последнем случае собственник планирует купить квартиру для последующей продажи или сдачи в аренду.
По нашим оценкам, около 20% квартир в Москве и Санкт-Петербурге покупается не для проживания, а под сдачу в аренду.
Для квартир, выставленных на продажу, мы считаем валовую доходность (т.е. сколько “грязными” она может приносить без учета содержания, налогов, ремонта и изменения цены объекта).
Есть часть квартир, по которым у нас слишком мало параметров, чтобы дать корректный прогноз. С каждым днем у нас все больше данных, поэтому скоро сможем давать прогноз практически по всем объектам.
Также мы даем возможность отфильтровать квартиры по уровню спроса в определенной локации. Например, если хотите сдавать купленную квартиру:
- укажите базовые параметры (цену, площадь, этаж, локацию);
- скройте объекты с обременениями и нюансами;
- оставьте только локации с высоким спросом на аренду;
- и включите сортировку по убыванию доходности.
Тогда в топе вы получите самые интересные варианты. Если же вы хотите перепродать купленную квартиру, то вам пригодятся фильтры, которые помогут сравнить ее стоимость с ценой за ближайшие аналогичные варианты (выгодно покупать то, что стоит дешевле, но по сути такое же), и фильтр по уровню спроса на покупку квартир.
Сделаем крутой, современный и удобный поиск вместе
Мы всегда готовы к конструктивному диалогу. Пишите нам, если ищите себе квартиру, инвестируете, а еще если вы — продвинутый риелтор или агентство недвижимости. С радостью примем ваши пожелания и обратную связь.
suare 28 Марта 2021
